“LAS GANGAS” EN LA COMPRA DE INMUEBLES ADJUDICADOS.

Todos hemos oído y leído anuncios respecto a la gran oportunidad que representa comprar bienes adjudicados.

Se trata entre otros tipos de estas ofertas, de propiedades que los Bancos o el Gobierno le han quitado a sus deudores, cuando éstos, no han podido hacer frente a sus compromisos.

Bueno, pues una vez que éstas Instituciones se asumen como tenedoras de los derechos de propiedad de los Inmuebles, lo que les urge es deshacerse de ellos y obtener el dinero que les debían y si se puede, un poco más, para que los pasivos en sus estados de cuenta no aparezcan como vencidos, incobrados, o que de plano tengan que mandarlos al cajón de las perdidas.

Cuando se trata del Gobierno, éste utiliza a esa formidable herramienta llamada SAE, que organiza periódicamente subastas ó remates bajo procedimientos bastante cuestionables y no tan transparentes como presumen, pues los agentes promotores (que los hay) de la venta, encargados de acercarle compradores al SAE, poseen información privilegiada que les permite cobrar comisiones por fuera a cambio de soltar la información para que los compradores no tengan que pagar ni un peso más del importe “secreto” en el que el SAE estará dispuesto a vender, en base al monto que se le debía.

Así, puede el comprador, sintiéndose muy astuto, creer que va a compra un inmueble de $1, 000,000.00 en $400,000.00. Solo que hay algunos detallitos que el comprador desconoce. 

Veamos:

a) No conoce ni conocerá el inmueble que compra, porque está ocupado todavía por sus ahora ex propietarios o por algunos gandallas que, dándose cuenta de la nula vigilancia que tiene el SAE sobre sus bienes adjudicados, (aunque usted no lo crea), lo invaden y en algunos casos, tienen nexos con bellísimas personas como el frente popular Francisco Villa, Antorcha Campesina, Súper Barrio y otros ejemplares de la fauna urbana, protegidos a veces por el partido político que "gobierna" o respaldados por "presidentes legítimos", miembros del equipo del "Sr. de las Ligas" que aparecieron en la tele y otros personajes así de recomendables y honorables.

b) Tampoco sabrá el estado físico en el que recibirá el inmueble si es que algún día lo recibe, porque:

Generalmente tendrá que conseguirse un abogado que se encargue del lanzamiento de quienes ocupan la vivienda. Esto puede tardar entre 6 meses y 2 años y representa sin duda una buena fuente de ingresos para los abogados que se encargan de estos menesteres, todos ellos personas también muy recomendables y eficaces, a menos que alguien opine lo contrario (y que me manden los datos).
A su vez, ellos tendrán que contratar y pagar por cuenta del comprador a Agentes del Ministerio Público, del Juzgado, lanzadores (ó golpeadores), patrullas que los acompañen y demás coreografía que se utiliza en estas puestas en escena. Y ojala que no haya represalias.

c) Antes o después del lanzamiento, el comprador deberá escriturarse el inmueble y esto implica que deberá pagar:

• Todos los adeudos de impuesto predial, agua y mantenimiento que se adeuden, con multas, recargos y actualizaciones.
• El impuesto sobre adquisición de inmuebles en base al valor de avaluó. En el ejemplo 2.5 veces mayor al valor de compra. 
• El impuesto Sobre la Renta resultante de la diferencia entre el monto que pagó en la subasta ($400,000.00 en el ejemplo) y el valor de avalúo, que suponiendo $1´000,000 sería el 20% de la supuesta utilidad. O sea, 20% de $600,000 = $120,000 que en este caso equivaldrían a un 30% adicional sobre el costo original de adquisición. 
• Y un policía privado (quedamos que le SAE no pone a nadie), que vigile el inmueble para que nadie se vuelva a meter.

d) El costo de remodelación.

Para todo lo anterior, ya pasaron entre 1 y 2 años, ya hubo grandes gastos, gran desgaste, un cumulo de pensamientos negativos hacia el SAE, el SAT y el Gobierno Federal por la forma en que “protege” a los ciudadanos cuando les ofrece “gangas”.

Otro día hablaremos de las gangas en este nuevo ambiente de transparencia mexicana en el que, comprar un inmueble al gobierno, es equivalente a jugar a la ruleta rusa. La diferencia aquí es que en todos los huecos del cilindro hay balas.

Es el sistema Mexicano:

Una nueva modalidad de ayuda a los contribuyentes, tan real como otras ficciones tales como la cobertura del Seguro Social, la preparatoria obligatoria, el Seguro Popular y muchos otros sueños guajiros que producen el populismo y la simulación.

Mucho cuidado y a hacer números y estomago antes de entrarle a estas ligas, que son exclusivas para los Profesionales del Coyotaje, los de adentro de estas instituciones y otros personajes ya muy curtidos.

No lo intente en su Casa.